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Advocacia Especializada
ITBI: Imposto de Transmissão de Bens Imóveis
Pagou mais ITBI do que deveria? Descubra se há cobrança indevida e como garantir a restituição.
Perguntas e Respostas.
O ITBI deve ser calculado com base no valor real da transação — e não no valor venal de referência definido pela Prefeitura. Essa diferença pode representar milhares de reais em tributos pagos a mais. A boa notícia é que esse excesso pode ser revertido judicialmente, com alta chance de êxito.
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O que é o ITBI e quando ele deve ser pago?
O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal obrigatório em transações imobiliárias onerosas, como compra e venda. O pagamento deve ser realizado antes da lavratura da escritura ou do registro da transferência em cartório. Sem ele, o imóvel não pode ser transferido legalmente.
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A Prefeitura pode cobrar ITBI com base em um valor maior que o da compra?
Essa prática é comum, mas ilegal. Muitas Prefeituras cobram o imposto com base em um “valor venal de referência”, o qual pode ser superior ao valor efetivamente pago pelo comprador. No entanto, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor da transação — e não um valor arbitrário imposto pelo fisco.
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É possível contestar o valor do ITBI cobrado?
Sim. Se o ITBI foi cobrado com base em um valor superior ao efetivamente pago, é possível contestar judicialmente a cobrança e obter a restituição do valor pago a mais, com juros e correção. Muitas decisões têm sido favoráveis aos compradores, desde que a transação seja documentada com clareza.
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Como funciona a restituição do ITBI pago indevidamente?
Após a análise do caso, ingressa-se com uma ação judicial para reaver os valores pagos em excesso. O processo exige documentos como o contrato de compra e venda, comprovante de pagamento e guia de ITBI. A Justiça tem reconhecido o direito à restituição quando comprovada a cobrança indevida.
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Posso evitar esse problema antes de pagar o ITBI?
Sim. Antes de pagar o imposto, é possível solicitar administrativamente a revisão do valor ao fisco municipal. Caso o pedido seja negado, a via judicial continua viável. O ideal é contar com assessoria jurídica preventiva para economizar já na fase da aquisição.
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Quem deve arcar com o pagamento do ITBI?
O Código Tributário Nacional estabelece que a responsabilidade pelo pagamento do ITBI é definida por lei municipal, e geralmente recai sobre o comprador. Ainda que o contrato indique outra pessoa, o município só aceitará o pagamento feito por quem é considerado contribuinte. Portanto, o comprador deve estar atento se essa obrigação foi atribuída corretamente e verificar com um advogado antes da assinatura.
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Quando o fato gerador do ITBI ocorre?
O fato gerador do ITBI acontece com a transmissão da propriedade imobiliária — ou seja, quando o registro da escritura é efetivado no Cartório de Registro de Imóveis. Isso significa que o imposto só incide nesse momento e não na assinatura do contrato preliminar ou promessa de compra e venda
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Quais provas são essenciais para contestar o ITBI com base no valor real do negócio?
Para contestar o ITBI, é fundamental reunir documentos que comprovem o valor real da transação, como contrato de compra e venda, escritura pública, comprovante de pagamento e eventual avaliação de mercado (caso seja o caso). Esses documentos sustentam a tese de cobrança indevida e são determinantes para o sucesso da ação.
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Existe prazo para pedir a restituição do ITBI pago acima do devido?
Sim. No caso do ITBI lançado por homologação (quando o contribuinte já efetuou o pagamento), o município tem prazo de cinco anos para revisar o lançamento ou lançar um novo valor. Após esse prazo, termina a possibilidade de novas exigências. Para solicitar a restituição, o contribuinte deve agir por meio de ação judicial ou mandado de segurança, conforme entendimento consolidado
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Prefeituras podem continuar usando valor venal do IPTU como base do ITBI?
Não. O STJ e STF já firmaram entendimento de que o valor venal do IPTU não pode ser utilizado como base para o ITBI — mesmo quando superior ao valor de mercado da transação. Qualquer cobrança baseada nesse critério pode ser contestada administrativa ou judicialmente, mesmo antes da lavratura da escritura.
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