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Advocacia Especializada
Leilão de Imóveis
Quer investir no leilão de imóveis? Conte com assessoria completa — desde a análise prévia até a imissão na posse.
Perguntas e Respostas.
A Nery Machado Advogados apoia você em todas as etapas do leilão — seja judicial (decidido por sentença) ou extrajudicial (quando o banco leiloa por inadimplência). Atuamos na análise do edital, verificação de ônus, acompanhamento no dia do leilão, expedição da carta de arrematação, regularização do registro, até a desocupação e imissão na posse. Fale com nosso time antes de dar lance e evite prejuízos.
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Como saber se vale a pena participar de um leilão?
Antes de qualquer lance, é essencial avaliar o imóvel com base na matrícula, certidões, dívidas tributárias, taxas de condomínio e situação ocupacional. Também é importante comparar o valor do lance com o preço de mercado, levando em conta custos extras (IPTU, ITBI, reformas, comissão do leiloeiro). Com assessoria jurídica e análise técnica, você garante segurança e competitividade no leilão.
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Posso participar mesmo estando ocupado ou sem procuração?
Sim, você pode participar presencialmente ou online. Se for presencial, é possível nomear advogado por procuração. Já online, basta estar habilitado com cadastro antecipado. E mesmo imóvel ocupado pode ser arrematado, mas será preciso uma ação de imissão na posse para retirá-lo. Cuidamos de toda documentação para sua participação.
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O que acontece após vencer o leilão?
Após o pagamento e homologação da arrematação, é emitida a carta de arrematação, documento essencial para transferir o imóvel. É nesse momento que registramos em cartório e, se necessário, ajuizamos ações de imissão na posse ou despejo para retirada dos ocupantes ou ex-proprietários. Nossos serviços abrangem todo esse trâmite até a entrega definitiva das chaves.
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Quais são os principais riscos ao comprar em leilão?
Os riscos incluem dívidas extras (IPTU, condomínio), disputas judiciais pendentes, ocupação irregular, eventuais vícios nos editais ou no trâmite processual. Um advogado especializado faz a análise legal e documental, identifica "armadilhas", elabora impugnações se necessário e avalia se vale a pena prosseguir com a arrematação.
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Posso anular uma arrematação irregular?
Sim. Caso tenha ocorrido falhas graves — como ausência de notificação, conluio entre participantes, edital com cláusulas abusivas ou erro na avaliação — nosso escritório pode propor ação para anular o leilão ou apresentar embargos de terceiro. A jurisprudência tem reconhecido a nulidade nesses casos, garantindo proteção jurídica ao arrematante lesado.
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Qual a diferença entre leilão judicial e extrajudicial?
Leilão judicial ocorre quando o imóvel é penhorado por decisão judicial, e segue normas rigorosas do tribunal, enquanto o extrajudicial é promovido por bancos ou instituições após inadimplência contratual, sob regras contratuais. Ambos oferecem oportunidades, mas o rito judicial tende a ser mais seguro — ainda que mais burocrático — e o extrajudicial costuma ser mais rápido, porém com maior risco de interferência privada no edital e cronograma do leilão.
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Quais são os custos além do valor do lance que preciso considerar?
Se além do valor do lance — geralmente pago à vista ou em parcelas rápidas —, é preciso arcar com comissão do leiloeiro (cerca de 5 %), comissão do advogado (quando houver), taxas judiciais ou cartorárias, ISS e os custos padrões da transferência, como ITBI e registro. Somando-se essas despesas, é fundamental analisar seu impacto no valor real da operação.
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Posso arrematar o imóvel mesmo sem estar presente fisicamente?
Sim. Em leilão presencial, você pode participar remotamente por meio de um advogado com procuração outorgada; em leilões eletrônicos, basta cadastro prévio no portal. Mesmo para imóveis ocupados, a arrematação pode ocorrer, mas dependerá da ação de imissão na posse posterior — cuja condução também deve ser negociada com antecedência.
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É possível anular uma arrematação por preço vil?
Sim. Lance muito abaixo da avaliação (com menos de 50 %) pode ser considerado “preço vil”, caso contrário falta interesse real. Juízes podem anular a arrematação por esse motivo, especialmente se há indícios de má-fé. O arrematante de boa-fé, em geral, tem direito às benfeitorias realizadas, ainda que o leilão seja cancelado.
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Quais são os principais riscos de comprar imóvel em leilão?
Entre os maiores riscos, estão a existência de débitos ocultos (IPTU, condomínio, execução fiscal), ocupantes irregulares que se recusam a sair, vícios no edital (como falta de notificação prévia) e limitação judicial futura. Um advogado especializado faz a avaliação completa do edital, cartório e processo para evitar impactos financeiros e jurídicos inesperados.
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